Cumpărarea terenurilor agricole de către cetățeni străini

Sunt cetățean străin în România. Cum pot cumpăra teren?

Conform legii nr. 17/2014, următoarele persoane pot achiziționa teren în România:

• Cetățenii români
• cetățenii Uniunii Europene
• Cetățenii statelor parte la Acordul privind Spațiul Economic European (ASEE) sau cetățenii Confederației Elvețiene
• Apatrizii cu domiciliul în România, într-un stat membru al Uniunii Europene, într-un stat parte la Acordul privind Spațiul Economic European sau în Confederația Elvețiană
• Persoane juridice de naționalitate română
• Persoanele juridice ale statelor părți la UE, ale statelor părți la SEE sau Confederația Elvețiană

Potrivit ultimelor reglementări în vigoare, cetățenii și persoanele juridice care aparțîn unui stat membru al Uniunii Europene sau statelor care sunt parte la ASEE sau Confederației Elvețiene pot achiziționa terenuri în aceleași condiții ca cetățenii și persoanele juridice române, fără condiția de reciprocitate (Legea nr. 312/2005). Pentru terenurile agricole din extravilan se aplică însă tuturor cumpărătorilor dreptul de preempțiune și condițiile introduse prin Legea nr. 175/2020 pentru cumpărătorii care nu sunt preemptori (de regulă, domiciliu/reședință, activitate agricolă și înregistrare fiscală în România de cel puțin 5 ani).

Cu toate acestea, dacă dețineți cetățenia unui stat terț sau sunteți apatrid cu domiciliul într-un stat terț ori persoană juridică de naționalitatea unui astfel de stat, puteți dobândi dreptul de proprietate asupra terenurilor agricole situate în extravilan în condițiile reglementate de tratatele internaționale în materie, pe bază de reciprocitate.

Care este procedura de cumpărare a terenurilor?

În momentul în care o persoană dorește să vândă un teren, această depune o cere de afișare a ofertei de vânzare a terenului la primăria din rază unității administrativ-teritoriale în care se află terenul, pentru a aduce la cunoștința preemptorilor acest fapt. Respectarea dreptului de preempțiune este prima și cea mai importantă condiție pe care trebuie să o îndepliniți în calitate de cumpărător. Titularii dreptului de preempțiune sunt, în această ordine: coproprietarii, soții, rudele și afinii până la gradul al treilea; proprietarii investițiilor agricole (pomi, viță-de-vie, hamei, irigații) de pe teren și/sau arendașii; proprietarii și/sau arendașii terenurilor vecine; tinerii fermieri; Academia de Științe Agricole și Silvice și unitățile de cercetare și învățământ agricol; persoanele fizice cu domiciliul sau reședința în localitatea în care se află terenul ori în localitățile vecine; statul român, prin Agenția Domeniilor Statului.

Oferta de vânzare se afișează la primărie timp de 45 de zile lucrătoare, termen în care preemptorii își pot manifesta intenția de a cumpăra. Vânzarea fără respectarea dreptului de preempțiune sau fără avizele cerute de lege este interzisă și se sancționează cu nulitatea absolută.

Este recomandat că, înainte de a cumpăra orice teren, să obțineți un extras de Carte funciară pentru a verifică dacă există drepturi înscrise asupra terenului pe care îl doriți și că persoană care îl vinde este și proprietarul de drept, și să verificați documentația cadastrală, certificatul de urbanism și certificatul fiscal pentru a vă asigura că acest teren îndeplinește toate condițiile legale.

După cumpărarea terenului, trebuie să depuneți o cerere de înscriere a dreptului de proprietate asupra terenului în Cartea funciară.

În cazul în care achiziționați un teren extravilan și doriți să ridicați o construcție pe suprafața acestuia, este necesară, de regulă, introducerea terenului în intravilan printr-o documentație de urbanism (PUG/PUZ) aprobată de consiliul local și scoaterea lui din circuitul agricol, aprobată de direcția pentru agricultură județeană; pe terenurile agricole din extravilan de clasa I și a II-a de calitate, construcțiile sunt, în principiu, interzise.

Avocații societății de avocatură Darie, Manea și Asociații sunt specializați în tranzacții cu terenuri agricole pentru cetățenii străinii. În cazul în care doriți mai multe detalii, nu ezitați să ne contactați.

Cum pot cetatenii straini sa cumpere proprietati imobiliare in Romania?

Piata imobiliara din Romania s-a dezvoltat foarte mult in ultimii ani si exista tot mai multi cetateni straini care sunt interesati sa cumpere proprietati aici. Desi interesul pentru piata imobiliara din Romania a crescut rapid, exista inca intrebari cu privire la legislatia cu privire la acest proces. Cetatenii straini ai UE pot cumpara proprietati direct in Romania sau exista o alta legislatie a UE de care trebuie sa tina cont.

Legea nr. 312/2005 este cea care reglementeaza drepturile cetatenilor straini din UE si non-UE care cumpara terenuri sau proprietati romanesti. Aceasta lege prevede ca orice cetatean al unui stat membru care nu are resedinta legala in Romania, nerezidentii care au resedinta in UE sau companii nerezidente care sunt incorporate in legislatia UE sunt capabili sa obtina proprietatea asupra unui teren sau proprietatea ca a doua resedinta sau al doilea sediu. Cu toate acestea, exista diferente in legislatie in functie de tipul de teren pe care doriti sa il cumparati. Prin urmare, o persoana juridica sau persoana fizica poate obtine proprietatea asupra padurilor romanesti sau a terenurilor agricole după 7 ani de la data aderării României la Uniunea Europeană, adică începând cu 1 ianuarie 2014. Aceasta exclude fermierii care isi pot dovedi statutul de fermier in tara de resedinta.

Achizitionarea unui apartament in Romania

Daca sunteti interesat sa cumparati un apartament in Romania, trebuie sa luati in considerare faptul ca acesta include un procent din terenul pe care cladirea este in picioare. Cetățenii UE/SEE (inclusiv cei fără reședință în România, începând cu 1 ianuarie 2012) pot cumpăra direct un apartament, inclusiv cota-parte din teren, în aceleași condiții ca cetățenii români, fără a avea nevoie de o firmă românească sau de reședință în România. Cetățenii statelor din afara UE/SEE pot dobândi teren numai în condițiile tratatelor internaționale, pe bază de reciprocitate, sau prin moștenire legală.

In concluzie, daca sunteti cetatean strain UE sau non-UE interesat sa achizitioneze una sau mai multe proprietati in Romania, nu ezitati sa contactati biroul nostru de avocati Darie, Manea si Asociatii pentru a va ajuta sa gasiti cea mai buna modalitate posibila de a face acest lucru.