Înființarea unei asociații de proprietari

Ce este asociația de proprietari și ce lege o reglementează?

Înființarea asociațiilor de proprietari, precum și organizarea și funcționarea acestora sunt guvernate de Legea nr. 196/2018 privind înființarea, organizarea și funcționarea asociațiilor de proprietari și administrarea condominiilor. Conform art. 2 din Legea nr. 196/2018, asociația de proprietari reprezintă o formă de asociere nonprofit și autonomă a majorității proprietarilor dintr-un condominiu. Prin condominiu se înțelege proprietatea imobiliară care este formată din mai multe proprietăți individuale, apartamente ori spații cu altă destinație decât aceea de locuințe -, precum și proprietate comună indiviză.

Asociațiile de proprietari au personalitate juridică și se înființează cu scopul de a administra și de a gestiona proprietatea comună care presupune drepturi pentru toți proprietarii. Astfel, asociația de proprietari constituie formă juridică prin care sunt reprezentate interesele proprietarilor unui condominiu.

Cum se înființează asociațiile de proprietari?

Asociația de proprietari se poate înființa prin acordul scris a cel puțîn jumătate plus unu din numărul total al proprietarilor apartamentelor și a spațiilor cu altă destinație decât cea de locuința dintr-o anumită clădire.

În ceea ce privește clădirile care au mai multe tronsoane sau scări este posibilă înființarea câte unei asociații de proprietari pentru fiecare traonson sau scară.

Proprietarii își vor da consimțământul în privința constituirii asociației de proprietari în cadrul unei adunări de constituire, iar acordul proprietarilor în ceea ce privește constituirea asociației de proprietari se consemnează într-un proces-verbal al adunării generale de constituire.

În cadrul adunării generale de constituire se va întocmi, de asemenea, statutul asociației de proprietari.

Cererea pentru dobândirea persoanlitatii juridice a asociației de proprietari, statutul, acordul de asociere precum și procesul verbal al adunării generale de constituire se depun și se înregistrează la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul; după dobândirea personalității juridice, asociația se înregistrează la organul fiscal local.

Ce documente sunt necesare pentru înființarea unei asociații de proprietari?

Documentele necesare pentru întocmirea dosarului privind constituirea unei asociații de proprietari sunt:

• acordul de asociere;

Acordul de asociere trebuie să conțînă:

• adresa și individualizarea proprietății individuale;
• numele și prenumele proprietarilor;
• descrierea proprietății;
• enumerarea și descrierea părților care se află în proprietate comună;
• cota-parte indiviză din proprietatea comună care revine fiecărui proprietar;
• statutul asociației, actul constitutiv;
• procesul-verbal al adunării de constituire a asociației de proprietari;
• cererea de înscriere, depusă la judecătoria în a cărei rază teritorială se află condominiul.

Asociația de proprietari dobândește personalitate juridică în baza încheierii judecătorului desemnat de președintele judecătoriei în a cărei rază teritorială se află condominiul; încheierea se dă fără citarea părților, este executorie și poate fi atacată numai cu apel, în termen de 5 zile de la comunicare.

Poate un proprietar să devină membru al asociației după înființarea ei?

Da. Conform legii cadru menționate anterior, înscrierea ulterioară în asociația de proprietari a unui proprietar care nu a fost prezent la adunarea generală de constituire și care nu și-a dat consimțământul în acest sens se face la cererea scrisă a proprietarului respectiv. Proprietarul în cauza va solicită să facă parte din asociația de proprietari prin semnarea unui act adițional la acordul de asociere, fără a fi necesare alte formalități.

Înființarea asociațiilor de proprietari prezintă numeroase facilități. Pentru informații suplimentare privind caracteristicile asociațiilor de proprietari, înființarea acestora ori drepturile și obligațiile proprietarilor membri ai asociației, va puteți adresa cu încredere avocaților specializați în domeniul dreptului comercial din cadrul firmei de avocatură Darie, Manea & asociații.

 Înființare asociație de proprietari

Conform Legii nr. 196/2018, o asociație de proprietari are că scop gestionarea și administrarea proprietății comune atrangand după sine drepturi și obligații ce trebuiesc respectate de către toți proprietarii. Răspunderea juridică asupra consecințelor în cazul nerespectării măsurilor de funcționare și organizare privind gestiunea și administrarea proprietății comune revine tuturor proprietarilor.

Întrunirea proprietarilor înainte de constituirea asociației

Înainte de adunarea generală de constituire, proprietarii se pot întâlni pentru a lua hotărârile privind înființarea asociației sau modificarea din asociație de locatari în cea de proprietari. Este necesar să hotărască și persoană fizică sau juridică delegată să întocmească acordul de asociete, statutul și termenele de finalizare. Toate aceste decizii se vor consemna într-un proces verbal semnat de toți cei prezenți. Cu cel puțin 10 zile înainte de adunarea de constituire, proprietarii se convoacă prin afișare la avizier și prin tabel convocator, semnat de cel puțin 50% plus unu din proprietari (art. 15 alin. (2) din Legea nr. 196/2018).

Înființarea asociației de proprietari

Pentru a înființa o asociație de proprietari este nevoie în primul rând de acordul scris a cel puțîn jumătate plus unu din numărul de proprietari din cadrul blocului/clădirii. Acordul va fii consemnat într-un tabel nominal care se anexează la acordul de asociere. În acest tabel este obligatoriu să fie incluse:

• Nume complet al fiecărui proprietar în parte
• Adresa
• CNP și seria și numărul buletinului
• Dată la care se semnează
• Semnăturile

Proprietarii își dau consimțământul, de regulă, în adunarea de constituire; cei absenți îl pot exprima semnând procesul-verbal în termen de 30 de zile de la adunare (art. 16 alin. (2) din Legea nr. 196/2018). Asociația se înființează prin acordul scris a cel puțin jumătate plus unu din numărul proprietarilor din condominiu (art. 13 alin. (1)). În cadrul adunării generale trebuie să se prezinte și adopte statutul asociației de proprietari ce va cuprinde:

• Scopul și obiectul activității asociației
• Denumire, formă juridică, sediu și durata de funcționare
• Mijloace materiale și bănești la dispoziția asociației pe baza unei structuri de venituri și cheltuieli
• Membri asociației, drepturi și obligații
• Structura organizatiorica, mod funcționare, management
• Repartizarea cheltuielilor asociației
• Condițiile de dizolvare
• Dispozițiile finale, modul de rezolvarea al litigiilor, penalizări, relații contractuale, cazuri de urgență în care se permite accesul unui delegat al asociației în spațiul sau apartamentul unui proprietar
• Asigurarea unui spațiu de administrare special, dacă este posibil, unde se desfășoară activitatea administrativă și unde pot fii păstrare documentele asociației

Acordul de constituire al asociației dat de către proprietari va fii consemnat într-un proces verbal al adunării generale de constituire care trebuie semnat în două exemplare originale de către toți proprietarii care își dau acordul. Proprietarii ce au absentat la adunarea de constituire pot să își exprime acordul prin a semna procesul verbal menționat mai sus în maxim 30 de zile de la adunarea generală de constituire. În cazul în care un proprietar dorește să își dea consimțământul dar nu poate semna, din varii motive, se va consemna acordul sau și explicația imposibilității semnării.

Pentru blocurile cu mai multe scări există posibilitatea constituirii de asociație de proprietari pentru fiecare scară în parte în cazul în care nu există zone de proprietate comună ce nu pot fi delimitate. În cazul în care se vor înființa asociații separate pe scări, ele trebuie să își reglementeze raporturile juridice privind aspectele tehnice comunce printr-o anexă atașată  acordurilor de asociere.

de Cristian Darie