Achat d'un bien immobilier en Roumanie par des étrangers

Quelles règles s'appliquent aux étrangers achetant un bien en Roumanie ?

Réponse: Le système juridique roumain établit des réglementations précises en matière de propriété immobilière en Roumanie. Il existe plusieurs cas distincts qui doivent être expliqués pour bien comprendre l’approche juridique générale. Les citoyens étrangers peuvent acheter des biens immobiliers en Roumanie, mais seulement sous certaines conditions. Ces limitations font généralement référence à des critères économiques immédiats que la Roumanie devait remplir en tant que membre actif de l’Union européenne.

Informations en bref
Restrictions liées à la nationalité (Oui/Non)	Non
Restrictions en ce qui concerne l’achat de terrains (Oui/Non)	Oui, dans certains cas
Achat de terrain agricole	Possible pour les personnes physiques et morales, dans les conditions de la loi no 17/2014 (terrains agricoles hors des localités: droit de préemption, conditions imposées à l’acheteur, avis des autorités)
Autorisations spéciales des autorités roumaines	Généralement, non
Diligence raisonnable en matière immobilière	Il est conseillé aux étrangers qui achètent une propriété en Roumanie d’effectuer une vérification préalable complète, avec l’aide d’un expert tel que l’un de nos avocats.
Documents immobiliers analysés à des fins de diligence raisonnable	Extrait du registre foncier, documents fiscaux pertinents, hypothèques, respect des règlementations relatives à l’eau/gaz, conformité permis de construire, questions environnementales et plus au cas par cas.
Documents exigés des étrangers achetant une propriété en Roumanie	Pièces d’identité (passeport pour les particuliers), documents d’entreprise (lorsque l’acheteur est une personne morale établie dans un autre pays)
Documents obligatoires demandés au vendeur	Acte de propriété, documents du registre foncier, extrait du registre foncier, certificat de performance énergétique et autres
Acheter une propriété par l’intermédiaire d’un représentant local	Le citoyen étranger peut désigner un représentant local pour s’occuper de l’achat au moyen d’une procuration.
Mesures spéciales pour les étrangers qui achètent une propriété en Roumanie	La personne physique doit demander un numéro d’identification fiscale (NIF) auprès de l’Agence Nationale de l’Administration Fiscale.
Taxes pour l’achat d’une propriété en Roumanie	Impôt sur la vente de biens détenus par des personnes physiques: 3% de la valeur de la transaction si le bien a été détenu jusqu’à 3 ans, 1% s’il a été détenu plus longtemps, calculé sur la valeur totale (le seuil non imposable de 450 000 lei a été supprimé en 2023) ; l’impôt est calculé et perçu par le notaire  Frais d’inscription au registre foncier  Frais de notaire
Permis de construire spéciaux	Soumis aux exigences du droit de la construction pour les rénovations/modifications et au régime particulier des bâtiments/monuments historiques classés
Étapes post-achat	Immatriculation aux impôts locaux dans les 30 jours à compter de la date d’authentification du contrat de vente/achat Inscription tabulaire notariale Modifications des contrats de services publics
Assistance pour l’achat de propriétés en Roumanie	Sur demande, notre équipe propose des solutions complètes aux étrangers qui souhaitent acheter des appartements, des maisons, des complexes commerciaux ou résidentiels dans le pays.

Avant d’entrer dans les détails, notre équipe d’avocats spécialisés en droit immobilier en Roumanie souhaite attirer l’attention sur certains aspects spécifiques concernant le statut juridique des citoyens étrangers. Nous distinguerons en outre trois grandes classes: les étrangers, les apatrides et les personnes morales. Il s’agit des groupes les plus importants, représentant des personnes physiques ou morales susceptibles de tomber sous le coup de la réglementation sur les droits de propriété. L’achat d’un bien immobilier en Roumanie révèle plusieurs circonstances différentes.

Existe-t-il des restrictions à l'achat d'appartements ou de locaux commerciaux ?

Réponse: La législation roumaine ne prévoit aucune interdiction concernant la propriété de biens immobiliers roumains, tels que des appartements, des bâtiments commerciaux ou industriels, pour les citoyens étrangers, les apatrides ou les personnes morales, quel que soit leur pays d’origine. Ainsi, ils peuvent acquérir des droits de propriété sur les biens immobiliers mentionnés ci-dessus dans les mêmes conditions que celles applicables aux citoyens roumains.

Le terrain sur lequel se trouvent ces bâtiments ne peut toutefois être acquis que dans les conditions de la loi no 312/2005: par les citoyens et les personnes morales des États membres de l’UE et de l’EEE dans les mêmes conditions que les Roumains depuis le 1er janvier 2014 (sous réserve des règles propres aux terrains agricoles), et par les ressortissants et personnes morales des autres États uniquement dans les conditions prévues par des traités internationaux, sur base de réciprocité. Lorsque le terrain ne peut pas être acquis, un droit de « superficie » peut être constitué en faveur du propriétaire de la construction, qui obtient ainsi le droit d’utiliser le terrain sans en être propriétaire. Nos avocats spécialisés en droit immobilier en Roumanie peuvent vous fournir plus d’informations sur les implications juridiques.

Citoyen de l'UE: quelles lois s'appliquent à l'achat d'un bien en Roumanie ?

Réponse: Concernant le droit de propriété des biens immobiliers roumains pour les citoyens de l’UE, les apatrides domiciliés dans l’UE et les personnes morales établies dans un État membre de l’UE ou appartenant à l’Espace économique européen: le processus d’acquisition de terrains est réglementé par la loi no 312/2005, adoptée en application de l’article 44 paragraphe (2), thèse finale, de la Constitution roumaine, qui établit que “les étrangers (citoyens étrangers) et les apatrides ne peuvent acquérir la propriété privée de terres que dans les conditions découlant de l’adhésion de la Roumanie à l’Union européenne et d’autres traités internationaux auxquels la Roumanie est partie, sur base de réciprocité, conformément à une loi organique, ainsi que par voie de succession légale.”

Les périodes transitoires prévues par la loi no 312/2005 (résidences et sièges secondaires, terrains agricoles et forestiers, régime particulier des agriculteurs) ont pris fin: depuis le 1er janvier 2014, les citoyens des États membres de l’UE et de l’EEE, les apatrides domiciliés dans un État membre et les personnes morales constituées conformément à la législation d’un État membre peuvent acquérir des terrains en Roumanie dans les mêmes conditions que les citoyens et les personnes morales roumains. L’achat de terrains agricoles situés hors des localités reste soumis à la loi no 17/2014 (droit de préemption et conditions imposées à l’acheteur, voir ci-dessous).

Si vous souhaitez en savoir plus sur ces règles, veuillez contacter nos avocats spécialisés en droit immobilier en Roumanie.

Comment puis-je acheter un terrain en Roumanie ?

Pour les terrains agricoles situés hors des localités (extravilan), régis par la loi no 17/2014, la première étape est effectuée par le vendeur, qui doit déposer une demande auprès de la mairie située dans la zone du terrain pour que l’offre soit affichée.

La demande d’affichage de l’offre doit être accompagnée de l’offre de vente, des informations sur le terrain et le vendeur ainsi que des documents cadastraux. Nos avocats peuvent vous aider à vérifier ces documents et à acheter un terrain en Roumanie.

Les préempteurs qui ont le droit d’exprimer leur intention d’acheter le terrain, d’accepter l’offre et de l’enregistrer dans un délai de 45 jours ouvrables à compter de l’affichage de l’offre de vente bénéficient de cette demande.

Si aucun préempteur n’exprime son intention d’acheter le terrain, celui-ci peut être vendu aux acheteurs potentiels qui remplissent les conditions de la loi (pour les personnes physiques: domicile ou résidence en Roumanie, activité agricole et enregistrement fiscal en Roumanie depuis au moins 5 ans; pour les personnes morales: conditions similaires, dont au moins 75 % des revenus des 5 derniers exercices provenant d’activités agricoles), sur la base d’un avis des autorités agricoles; la vente n’est libre que si aucun acheteur potentiel ne remplit ces conditions dans le délai légal. Par la suite, la vente peut être authentifiée par un notaire ou remplacée par la décision du tribunal.

Avant d’entamer la phase d’acquisition, il est recommandé de procéder à une vérification préalable (due diligence) en Roumanie, et notre cabinet d’avocats propose ce service sur demande.

Documents nécessaires pour l'achat d'un bien immobilier en Roumanie

Tant le vendeur que l’acheteur doivent rédiger et présenter une série de documents au notaire où le contrat de vente/achat est authentifié.

Le vendeur doit présenter les documents suivants :

• carte d’identité;
• acte de propriété ;
• attestation fiscale;
• documents cadastraux (tabulation, plan de localisation, plan d’arpentage) ;
• extrait du registre foncier;
• certificat de performance énergétique;
• une attestation délivrée par le syndic des propriétaires de l’immeuble où se situe le bien (pour les appartements uniquement) ;
• factures de services publics à jour.

En plus de cela, les personnes morales agissant en tant que vendeur d’un bien immobilier en Roumanie présenteront également le certificat fiscal en cours de validité, le certificat d’inscription au registre du commerce, la décision du conseil d’administration ou la décision de l’associé de vendre le bien et une procuration pour le représentant de la société afin de conclure la vente/achat (le cas échéant). Nos avocats immobiliers roumains vérifieront si tous ces documents sont en ordre.

Les vendeurs doivent noter que l’attestation fiscale n’est valable que pour une durée limitée et que dans le cas des copropriétaires, l’autre partie devra également se présenter devant le notaire et obtenir une attestation fiscale distincte à son nom. Les époux vendant des biens communs devront également présenter leur acte de mariage.

Le certificat de performance énergétique est délivré par un auditeur énergétique agréé. Nos avocats immobiliers roumains peuvent aider les ressortissants étrangers à externaliser ce service. Il est important de travailler uniquement avec un auditeur accrédité et celui-ci devra être attesté par le ministère du Développement, des Travaux publics et de l’Administration (MDLPA).

Une pratique courante consiste à conclure un avant-contrat de vente/achat lors de l’achat d’une propriété en Roumanie. Notre équipe d’avocats immobiliers roumains peut vous aider à rédiger le contrat préliminaire de vente/achat ainsi que le document final. Ils sont authentifiés chez n’importe quel notaire public en Roumanie et peuvent être signés en 2 à 4 jours, selon le rendez-vous pris par le notaire.

Pouvez-vous m'aider à vérifier un bien immobilier en Roumanie ?

Réponse: Sachant que l’une des grandes opportunités commerciales en Roumanie se trouve aujourd’hui dans le domaine immobilier, nous avons formé une équipe d’avocats roumains experts, engagés à développer des solutions créatives et professionnelles adaptées aux intérêts commerciaux de nos clients. Nos avocats peuvent mener une procédure de due diligence immobilière en Roumanie et vous aider à prendre la meilleure décision lors de l’achat d’une propriété dans ce pays.

Notre cabinet d’avocats en Roumanie a créé sa propre agence immobilière, afin que nous puissions offrir des opportunités rentables en matière d’investissements immobiliers roumains. Envoyez-nous simplement un court mail avec vos demandes et nous vous répondrons dans les 48 heures.

Un citoyen non UE peut-il acheter un bien immobilier en Roumanie ?

Réponse: Concernant le droit de propriété des biens immobiliers pour les citoyens étrangers et les apatrides, ainsi que pour les personnes morales étrangères, hors de l’Union européenne ou de l’Espace économique européen:

Les étrangers qui achètent des biens immobiliers en Roumanie, les apatrides ainsi que les personnes morales appartenant à des États étrangers peuvent acquérir des droits de propriété sur des terrains, uniquement dans les conditions stipulées par les traités internationaux, sur la base de la réciprocité. Ces conditions peuvent être discutées plus en détail avec nos avocats en Roumanie.

Coûts liés à l'achat d'un bien immobilier en Roumanie

Les prix de l’immobilier en Roumanie varient au niveau du département et également au sein d’une même ville, en fonction de la zone où se trouve l’appartement ou la maison. Bucarest et Cluj sont statistiquement les deux villes de Roumanie où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Les prix varient entre les appartements situés dans d’anciens immeubles communistes et les nouveaux complexes résidentiels, en particulier ceux situés dans la partie nord de Bucarest.

À Bucarest, les prix les plus élevés concernent les propriétés situées dans le centre et au nord de la ville, tandis qu’à Cluj, les prix les plus élevés sont également enregistrés pour les appartements situés dans la zone centrale de la ville.

Une assistance juridique de qualité peut vous apporter des gains financiers à long terme et garantira toujours un investissement sûr. Nous sommes là pour vous aider, alors appelez notre cabinet d’avocats en Roumanie pour une consultation gratuite.