Extranjeros que compran propiedades en Rumanía

¿Qué normas se aplican a los extranjeros que compran inmuebles en Rumanía?

Respuesta: El sistema jurídico rumano establece normas precisas en materia de propiedad de bienes raíces en Rumanía. Hay varios casos distintos que es necesario explicarles para comprender completamente el enfoque jurídico general. Los ciudadanos extranjeros pueden adquirir bienes raíces en Rumanía, pero sólo bajo ciertas condiciones. Estas limitaciones generalmente se refieren a criterios económicos inmediatos que Rumanía tenía que cumplir como miembro activo de la Unión Europea.

Antes de entrar en detalles, a nuestro equipo de abogados inmobiliarios en Rumanía le gustaría informarle sobre aspectos concretos relacionados con la situación jurídica de los ciudadanos extranjeros. Se distinguen tres grandes clases: extranjeros, apátridas y personas jurídicas. Estos son los grupos más importantes, que representan a personas físicas o jurídicas que pueden estar sujetas a regulaciones de derechos de propiedad. La compra de bienes inmuebles en Rumanía revela varias circunstancias diferentes.

¿Hay restricciones para extranjeros que compran viviendas o locales en Rumanía?

Respuesta: La legislación rumana no prohíbe la propiedad de bienes raíces rumanos, como apartamentos, edificios comerciales o industriales, a ciudadanos extranjeros, apátridas o entidades jurídicas, independientemente de su país de origen. Por tanto, pueden adquirir derechos de propiedad sobre los bienes raíces mencionadas anteriormente en las mismas condiciones que las aplicables a los ciudadanos rumanos.

En cambio, para el terreno sobre el que se asientan estas edificaciones las reglas dependen de la categoría del comprador: los ciudadanos de los Estados miembros de la UE y del EEE, los apátridas domiciliados en un Estado miembro o en Rumanía y las personas jurídicas constituidas conforme a la legislación de un Estado miembro adquieren terrenos en las mismas condiciones que los ciudadanos y las personas jurídicas rumanas. Los ciudadanos, apátridas y personas jurídicas de terceros países solo pueden adquirir terrenos en las condiciones de los tratados internacionales, sobre la base de la reciprocidad, o por herencia legal; en los demás casos adquieren únicamente la construcción y, sobre el terreno, se constituye a su favor un derecho de superficie o de uso. Nuestros abogados inmobiliarios en Rumanía pueden brindarle más información sobre las implicaciones legales.

Breve información
Restricciones de nacionalidad (Sí/No)	No
Restricciones a la compra de terrenos (Sí/No)	Sí, en algunos casos
Compra de tierras agrícolas	Sí, tanto para personas físicas como jurídicas, en las condiciones de la Ley n.º 17/2014 (derecho de tanteo y requisitos para los compradores)
Aprobaciones especiales de las autoridades rumanas	Generalmente, no
Due diligence en el sector inmobiliario	Se recomienda a los extranjeros que compren propiedades en Rumanía que lleven a cabo una debida diligencia exhaustiva, asistidos por un experto como uno de nuestros abogados
Documentos de propiedad analizados con fines de due dilligence	Extracto del registro de la propiedad, documentos fiscales relevantes, hipotecas, cumplimiento de reglas de agua/gas, conformidad con los permisos de construcción, cuestiones medioambientales y más, caso por caso
Documentos requeridos a los extranjeros que compran propiedades en Rumanía	Documentos de identificación (pasaporte para personas físicas), documentos corporativos (cuando el comprador sea una persona jurídica establecida en otro estado)
Documentos obligatorios solicitados al vendedor	La escritura de propiedad, los documentos catastrales, el extracto del catastro, el certificado de eficiencia energética y otros
Comprar propiedad en Rumanía a través de un agente local	El ciudadano extranjero puede designar un representante local para tramitar la compra mediante un poder
Medidas especiales para los extranjeros que compran propiedades en Rumanía	La persona física deberá solicitar un número de identificación fiscal (NIF) en la Agencia Tributaria
Impuestos al comprar una propiedad en Rumanía	Impuesto sobre la venta de inmuebles de personas físicas: 3% del valor de la transacción si el inmueble se tuvo en propiedad hasta 3 años, 1% si se tuvo más tiempo, calculado sobre el valor total (el umbral exento de 450.000 lei se suprimió en 2023); lo calcula y recauda el notario  Tasa de inscripción en el registro de la propiedad  Honorarios de notario
Permisos especiales de construcción	Sujeto a los requisitos de la ley de construcción para renovaciones/modificaciones y al régimen especial para edificios catalogados/monumentos históricos
Etapas posteriores a la compra	Registro con la Agencia Tributaria local dentro de los 30 días siguientes a la fecha de autenticación del contrato de compraventa Registro notarial para tabulación Cambios en los contratos de servicios públicos
Asistencia para la compra de propiedades en Rumanía	Bajo pedido, soluciones completas de nuestro equipo para extranjeros que quieran comprar apartamentos, casas, complejos comerciales o residenciales en el país

¿Qué leyes se aplican a un ciudadano de la UE que compra inmuebles en Rumanía?

Respuesta: En cuanto al derecho de propiedad de bienes raíces rumanos para ciudadanos de la UE, apátridas domiciliados en la UE y entidades jurídicas establecidas en un estado miembro de la UE o pertenecientes al Espacio Económico Europeo: el proceso de adquisición de tierras está estrictamente regulado por la Ley n.º 312/2005, que desarrolla el artículo 44 párr. (2), tesis final, de la Constitución de Rumanía, el cual establece que “los extranjeros (ciudadanos extranjeros) y los apátridas sólo pueden adquirir la propiedad privada de la tierra en las condiciones derivadas de la adhesión de Rumanía a la Unión Europea y de otros tratados internacionales en los que Rumanía es parte, sobre la base de la reciprocidad, de conformidad con una ley orgánica, así como por la vía de herencia legal.”.”

La Ley n.º 312/2005 preveía para estas personas períodos transitorios (para las residencias secundarias y para los terrenos agrícolas, bosques y terrenos forestales), que expiraron el 1 de enero de 2012 y el 1 de enero de 2014, respectivamente. Hoy adquieren terrenos, incluidos los agrícolas, en las mismas condiciones que los ciudadanos y las personas jurídicas rumanas; la venta de terrenos agrícolas situados fuera de las zonas urbanizadas está sujeta, para todos los compradores, a las reglas de la Ley n.º 17/2014 (véase más abajo).

¿Cómo puedo comprar terrenos en Rumanía?

En el caso de los terrenos agrícolas situados fuera de las zonas urbanizadas (extravilan), regulados por la Ley n.º 17/2014, el primer paso lo realiza el vendedor, quien debe registrar una solicitud en el ayuntamiento ubicado en la zona del terreno para que se pueda exponer la oferta.

La solicitud de exhibición de la oferta deberá ir acompañada de la oferta de venta, información sobre el terreno y el vendedor junto con los documentos catastrales. Nuestros abogados pueden ayudarle a verificar estos documentos y comprar terrenos en Rumanía.

Esta aplicación beneficia a los preferentes que tienen derecho a manifestar su intención de comprar el terreno, aceptar la oferta y registrarlo dentro de los 45 días hábiles siguientes a la exhibición de la oferta de venta.

Si ningún titular del derecho de tanteo manifiesta su intención de comprar, el terreno puede venderse, en un plazo adicional de 30 días, a compradores que cumplan los requisitos de la ley (entre otros, domicilio, residencia o sede en Rumanía, actividad agrícola y registro fiscal en Rumanía durante al menos 5 años); solo si tampoco hay tales compradores la venta es libre. La venta requiere los avales (avize) de las estructuras del Ministerio de Agricultura; sin ellos, el contrato es nulo. Posteriormente, la venta puede ser autenticada por un notario o sustituida por decisión judicial.

Antes de iniciar la fase de adquisición, se recomienda la debida diligencia en Rumanía, y nuestro bufete de abogados ofrece este servicio previa solicitud.

Documentos necesarios para comprar una propiedad inmobiliaria en Rumanía

Tanto el vendedor como el comprador deben redactar y presentar ante notario una serie de documentos donde se autentica el contrato de compraventa.

El vendedor preparará lo siguiente:

• tarjeta de identificación;
• el título de propiedad;
• certificado de impuestos;
• documentos catastrales (tabulación, plano de ubicación, plano topográfico);
• extracto del registro de la propiedad;
• certificado de eficiencia energética;
• un certificado emitido por la comunidad de propietarios del edificio donde se encuentra la propiedad (sólo para apartamentos);
• facturas de servicios públicos pagados al día.

Además de estos, las personas jurídicas que actúen como vendedores de una propiedad en Rumanía también deberán presentar el certificado fiscal válido, el certificado de inscripción en el Registro Mercantil, la decisión del consejo de administración o la decisión del asociado de vender la propiedad. Y un poder para representante de la empresa para cerrar la compra/venta (si corresponde). Nuestros abogados inmobiliarios rumanos comprobarán si todos estos documentos están en orden.

Los vendedores deben tener en cuenta que el certificado fiscal solo es válido por un período limitado y, en el caso de los copropietarios, la otra parte también deberá presentarse ante el notario y obtener un certificado fiscal por separado a su propio nombre. Los cónyuges que vendan bienes comunes también deberán presentar su certificado de matrimonio.

El certificado de eficiencia energética lo emite un auditor energético certificado. Nuestros abogados inmobiliarios rumanos pueden ayudar a los ciudadanos extranjeros a subcontratar este servicio. Es importante trabajar únicamente con un auditor acreditado y éste deberá estar atestado por el Ministerio de Desarrollo, Obras Públicas y Administración (MDLPA).

Una práctica común es celebrar un contrato de preventa/compra al comprar una propiedad en Rumanía. Nuestro equipo de abogados inmobiliarios rumanos puede ayudarle a redactar el contrato preliminar de compra/venta, así como el documento final. Se autentican en cualquier notario público de Rumanía y se pueden firmar en 2 a 4 días, según la cita realizada por el notario.

¿Pueden ayudarme a verificar una propiedad en Rumanía?

Respuesta: Sabiendo que una de las grandes oportunidades de negocio en Rumanía hoy en día es en el campo inmobiliario, formamos un equipo experto de abogados rumanos, comprometidos a desarrollar soluciones creativas y profesionales adaptadas a los intereses comerciales de nuestros clientes. Nuestros abogados pueden realizar un procedimiento de debida diligencia inmobiliaria en Rumanía y ayudarle a tomar la mejor decisión al comprar una propiedad en este país.

Nuestro bufete de abogados en Rumanía ha creado su propia agencia inmobiliaria, por lo que podemos ofrecer oportunidades rentables en inversiones inmobiliarias rumanas. Simplemente envíenos un breve correo electrónico con sus solicitudes y nos comunicaremos con usted dentro de las 48 horas.

¿Puede un ciudadano extracomunitario comprar una propiedad en Rumanía?

Respuesta: En cuanto al derecho de propiedad sobre bienes raíces para ciudadanos extranjeros y apátridas, así como para personas jurídicas extranjeras, de fuera de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo:

Los extranjeros que compran propiedades en Rumanía, los apátridas y las personas jurídicas pertenecientes a Estados extranjeros pueden adquirir derechos de propiedad sobre terrenos solo en las condiciones estipuladas por los tratados internacionales, sobre la base de la reciprocidad, o por herencia legal; en cambio, pueden adquirir construcciones (por ejemplo, apartamentos) en las mismas condiciones que los ciudadanos rumanos. Estas condiciones se pueden discutir más a fondo con nuestros abogados en Rumanía.

Costos relacionados con la compra de inmuebles en Rumanía

Los precios de las propiedades en Rumanía varían a nivel de condado y también dentro de la misma ciudad, dependiendo de la zona donde se encuentre el apartamento o la casa. Bucarest y Cluj son estadísticamente las dos ciudades de Rumanía con los precios inmobiliarios más altos. Los precios varían entre los apartamentos de los antiguos bloques comunistas y los nuevos complejos residenciales, especialmente los situados en la parte norte de Bucarest.

En Bucarest, los precios más altos se registran en las propiedades en el centro y norte de la ciudad, mientras que en Cluj también se registran los precios más altos en los apartamentos en la zona central de la ciudad.

Una asistencia jurídica de calidad puede aportarle beneficios económicos a largo plazo y siempre le garantizará una inversión segura. Estamos aquí para ayudar, así que llame a nuestro bufete de abogados en Rumanía para una consulta gratuita.