Pasajul Ciurel și exproprierea de fapt: dreptul la despăgubiri

Dreptul la despăgubiri al proprietarilor afectați de „interdicția de construire”

În peisajul urbanistic al Bucureștiului anului 2026, zona Ciurel – Lacul Morii, cunoscută sub denumirea de Pasajul Ciurel, a devenit un studiu de caz esențial pentru ceea ce experții numesc „coliziunea dintre utilitatea publică și proprietatea privată”. Deși proiectele de infrastructură sunt vitale pentru fluidizarea traficului din Capitală, modul în care acestea îi afectează pe proprietarii din proximitate ridică probleme juridice de o complexitate extremă, cel mai grav fenomen fiind cel al exproprierii de fapt.

Istoricul obiectivului Ciurel: de la PUG la exproprierea parțială

Prin Hotărârea Consiliului General al Municipiului București (H.C.G.M.B.) nr. 269 din 21 decembrie 2000 a fost aprobat Planul Urbanistic General al Municipiului București, în cadrul căruia este inclus obiectivul de investiții „Penetrație Splaiul Independenței – Ciurel – Autostrada București–Pitești”. Acesta presupune realizarea unui drum expres cu o lungime de aproximativ 8,3 km, cu punctul de pornire la intersecția Splaiul Independenței cu Șos. Virtuții și punctul final la Autostrada A1, în zona Podului Ciorogârla.

Ulterior, prin H.C.G.M.B. nr. 266 din 02.11.2006, obiectivul „Penetrație Splaiul Independenței – Ciurel – Autostrada București–Pitești” a fost declarat de utilitate publică.

Prin H.C.G.M.B. nr. 131 din 20.08.2012 a fost aprobat Planul Urbanistic Zonal „Penetrație Splaiul Independenței – Ciurel – Autostrada București–Pitești”, pentru o suprafață studiată de aproximativ 75 ha, o zonă urbană în care există toate formele de proprietate.

În continuare:

• prin H.C.G.M.B. nr. 28 din 12.02.2015 s-a dispus declanșarea procedurilor de expropriere pentru imobilele proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării de utilitate publică, între strada General Petre Popovăț și strada Amilcar C. Săndulescu – Etapa I;
• prin H.C.G.M.B. nr. 218 din 19.04.2018 s-a aprobat modificarea anexei nr. 1 la H.C.G.M.B. nr. 28/2015;
• prin H.C.G.M.B. nr. 292 din 30.05.2019 s-a aprobat declanșarea procedurilor de expropriere pentru imobilele proprietate privată situate pe amplasamentul lucrării, între strada Amilcar C. Săndulescu și strada Uverturii – Etapa II, expropriator fiind Municipiul București.

Din aceste acte administrative rezultă că procedura de expropriere, constând exclusiv în etapa declanșării ei, a fost demarată doar pentru o porțiune redusă, de aproximativ 10% din amplasamentul total, începând cu anul 2019. Procedura este și în prezent amânată succesiv, fără a fi finalizată prin parcurgerea etapelor legale ulterioare.

Asta înseamnă că 95% dintre proprietarii afectați, inclusiv cei pentru care s-a declanșat procedura de expropriere, nu au primit până acum nicio despăgubire din partea statului român, ceea ce este inadmisibil.

Dreptul la despăgubiri și termenul de prescripție

Indiferent dacă imobilul dumneavoastră a fost inclus în procedura de expropriere sau, dimpotrivă, pentru terenul dumneavoastră nu s-a inițiat nimic, trebuie să știți că aveți dreptul la despăgubiri.

Amânarea deciziei de a lua măsuri concrete împotriva statului român înseamnă doar timp pierdut și pierderi financiare considerabile. Este important să înțelegeți că o astfel de acțiune se poate formula în termenul general de prescripție de 3 ani. Prin urmare, dacă terenul dumneavoastră se află sub interdicție de construire de 8 ani și decideți să acționați în instanță statul român, puteți recupera despăgubiri doar pentru ultimii 3 ani.

Exproprierea formală vs. exproprierea de fapt

Spre deosebire de procedura reglementată de Legea nr. 255/2010, în care statul parcurge etape clare – emiterea deciziei de expropriere, consemnarea sumei pentru despăgubire și transferul dreptului de proprietate –, exproprierea de fapt reprezintă o zonă gri. Aceasta apare atunci când autoritatea publică nu emite un act formal, dar impune proprietarului, prin planurile de urbanism sau prin declararea zonei ca fiind de utilitate publică, restricții atât de severe încât dreptul de proprietate este golit de orice conținut economic. În practică, restricțiile se observă odată cu emiterea certificatului de urbanism, în care primăria competentă îl informează pe proprietar despre „interdicția temporară de construire”.

Această interdicție temporară de construire se întinde, în practică, de la câțiva ani până la zeci de ani.

În cazul obiectivului de utilitate publică cunoscut drept Pasajul Ciurel, mulți proprietari se află în această situație de ani de zile. Terenurile lor sunt prinse în „coridorul de expropriere” al proiectelor de infrastructură (cum este podul și continuarea acestuia către autostradă). Deși rămân proprietari în acte și plătesc impozite, aceștia nu pot obține autorizații de construire, nu pot dezvolta proiecte imobiliare și nu pot vinde terenul la prețul pieței, deoarece nicio bancă nu va finanța o proprietate marcată cu interdicții de construire pe termen nedefinit.

Fundamentul CEDO și protecția constituțională

Instanțele din România, aliniate jurisprudenței Curții Europene a Drepturilor Omului (CEDO), au început să sancționeze tot mai des aceste practici. Conform Protocolului nr. 1 la Convenția Europeană a Drepturilor Omului, orice ingerință în dreptul de proprietate trebuie să păstreze un „just echilibru” între interesul general și protecția drepturilor individuale.

Când municipalitatea blochează un teren timp de un deceniu sub pretextul unei infrastructuri care nu se mai finalizează sau al unui Plan Urbanistic Zonal (PUZ) suspendat, proprietarul este forțat să suporte o „sarcină excesivă”. În aceste cazuri, instanțele pot constata existența unei exproprieri de fapt, obligând statul să finalizeze procedura sau să plătească despăgubiri pentru imposibilitatea de folosință.

Riscul urbanistic: PUZ-urile de sector și incertitudinea titlului

Problematica de la Ciurel este dublată de instabilitatea administrativă. Suspendarea sau anularea PUZ-ului de Sector 6 a lăsat numeroase proiecte imobiliare într-un blocaj total. Cumpărătorii care au plătit avansuri pentru apartamente aflate în faza de proiect se trezesc prinși între dezvoltatori care invocă forța majoră și autorități care refuză recepția lucrărilor.

În acest context, rolul unui specialist devine critic. Un avocat specializat în drept imobiliar din București nu se limitează la verificarea unui extras de carte funciară; el trebuie să realizeze un audit complex, care să includă:

• analiza certificatului de urbanism și a indicatorilor de retragere față de obiectivele de utilitate publică;
• verificarea incidenței coridoarelor de expropriere și a riscului de afectare a imobilului prin proiecte viitoare;
• evaluarea strategiei de recuperare a daunelor în cazul în care dreptul de a construi a fost suprimat ilegal.

Soluții practice: cum pot acționa proprietarii afectați

Proprietarii nu trebuie să rămână pasivi în fața acestor blocaje. Există mecanisme juridice prin care se poate solicita în instanță fie „exproprierea forțată” a terenului de către stat, cu plata valorii de piață, fie obligarea autorității la plata unei rente lunare egale cu valoarea chiriei pe care proprietarul ar fi obținut-o dacă terenul nu ar fi fost blocat administrativ.

La Darie, Manea & Asociații abordăm cazurile din zona Pasajului Ciurel și din alte zone de conflict imobiliar din Capitală cu o înțelegere profundă a echilibrului dintre dreptul de proprietate și reglementările administrative. Nu acceptăm ideea că un cetățean trebuie să suporte singur costul dezvoltării urbane. Prin strategii juridice bazate pe legislația națională și pe tratatele internaționale, transformăm incertitudinea administrativă în soluții concrete de despăgubire și protecție a activelor imobiliare.

Aveți un certificat de urbanism cu „interdicție de construire”?

Dacă aveți un certificat de urbanism emis cu mențiunea „interdicție de construire” sau „interdicție temporară de construire”, contactați echipa Darie, Manea & Asociații pentru analizarea situației dumneavoastră și stabilirea concretă a căii de urmat. De cele mai multe ori, autoritățile publice se află în culpă, iar dumneavoastră aveți dreptul să fiți despăgubit pentru lipsa de folosință abuzivă a terenului aflat în proprietatea dumneavoastră.